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Point Marché
12/03/2024
Aix-en-Provence est une ville animée au cœur de la Provence, avec un centre-ville historique prestigieux et très dynamique. Sur le plan immobilier, la ville de Cézanne se classe au quatrième rang des villes françaises les plus dynamiques sur le plan immobilier.
Ces derniers mois, la hausse des prix des logements, la remontée du coût du crédit ainsi que le renchérissement des travaux sont venus rebuter les ménages ayant un projet d'achat et nous pouvons alors observer une certaine décélération.
De fait, la part d'apport demandée par les banques a augmenté, il faut désormais près de 21% d'apport, alors que les banques n'en demandaient presque plus en 2017. De plus, la hausse des taux d'intérêt est un autre facteur de ralentissement. En effet, en quelques mois, le coût des crédits à l'habitat a augmenté jusqu'à 0,7 points dans certaines banques. A cela s'ajoutent également des conditions d'octroi de crédit plus strictes : les particuliers ne peuvent plus emprunter au-delà de 25 ans et les mensualités sont limitées à 35% des revenus.
En effet, l'euphorie post-Covid, marquée par des niveaux de vente exceptionnels et des hausses de prix aux niveaux records, commence à prendre fin et la flambée des prix avec. En ce qui concerne le marché de l'immobilier de luxe, il n'échappe pas à ce léger coup de frein même si le très haut de gamme continue à très bien fonctionner. En effet, une maison de ville avec jardin ou un appartement avec vue magnifique continuent à partir très vite et très cher.
La dynamique récente du marché ouvre la voie à une nouvelle ère d’ajustements, avec de plus en plus de corrections de prix et d’allongement de la durée des transactions. Les défis de financement et les incertitudes sur les prix ont un impact sur certaines propriétés à Aix-en-Provence, même si certains professionnels de l'immobilier réalisent de belles ventes, battant parfois des records avec des prix sans précédent. Malgré ces fluctuations, les volumes globaux de transactions et les prix moyens au mètre carré affichent une tendance à la baisse. Voici les principales tendances qui façonneront l’immobilier de luxe à Aix-en-Provence à partir de 2023 et qui devraient se poursuivre en 2024.
Le marché de l'immobilier de luxe à Aix-en-Provence traverse actuellement une période d'ajustement, reflétant des évolutions des prix moyens qui s'alignent sur les tendances plus larges du marché. Chez BARNES, les prix de l'immobilier à Aix-en-Provence sont passés de la fourchette de 6 664 €/m² à 7 223 €/m² en 2022. Selon les notaires, en 2023, une correction moyenne notable des prix de 5,04 % s'est produite à Aix-en-Provence,. Ce changement indique un rééquilibrage du pouvoir entre acheteurs et vendeurs, les prix de l'immobilier moyens à Aix montrant une trajectoire descendante, reflétant la tendance globale du marché aixois.
La tendance est différente quand on considère le seul secteur de l’immobilier de luxe. Comme à son habitude, souligne François le Troquer, Directeur Associé de BARNES Provence, ce segment du marché immobilier a réussi à tirer son épingle du jeu en 2023. La demande de propriétés haut de gamme en Provence et notamment à Aix continue de prospérer, alimentée par l'attrait de la région, son importance culturelle, sa qualité de vie et sa réputation de destination recherchée.
En général une hausse significative des négociations et des ajustements de prix allant de 5% à 20%, notamment pour les biens jugés surévalués ou présentant des défauts tels que des besoins de rénovation ou une décoration vétuste.
Malgré ces changements, le marché de l’immobilier de prestige aixois a historiquement fait preuve de résilience face aux différentes crises. Sandrine Di Ruscio, Directrice Associé BARNES Provence, souligne que, porté par une forte demande locale et nationale et internationale, les biens de prestige dans le Pays d’Aix ne connaissent pas de baisses de prix significatives. En règle générale, les maisons haut de gamme dont le prix correspond au prix du marché de la région se vendent dans les 3 mois ce qui souligne la vitalité du marché.
Meilleurs Agents prévoit une baisse des prix de l'immobilier de 4% en France pour l'année à venir, soit une baisse deux fois plus importante que celle observée en 2023. Malgré ces ajustements, le marché de l'immobilier de luxe à Aix-en-Provence conserve sa réputation de dynamisme et d’attractivité.
Le marché de l'immobilier de luxe à Aix-en-Provence a connu une hausse constante des prix, portée par la rareté des propriétés haut de gamme et une demande croissante. Les quartiers exclusifs comme le centre historique, le quartier Mazarin, le quartier des Thermes et la périphérie résidentielle sont très recherchés.
Les propriétés de luxe à Aix-en-Provence sont connues pour leurs caractéristiques haut de gamme telles que des finitions avec des matériaux nobles, des intérieurs spacieux, des jardins bien entretenus et des vues panoramiques sur la campagne. Les villas, les bastides ou encore les mas provencaux et les domaines sont des choix remarquables sur ce marché, reflétant la réputation de la ville.
À l’horizon 2024, même s’il est difficile de prédire la trajectoire exacte du marché immobilier prestigieux d’Aix-en-Provence en raison de diverses variables, les tendances actuelles suggèrent que l’attrait de la ville continuera d’attirer les acheteurs à la recherche de propriétés de prestige.
Le bas des Champs-Elysées aixois du cours Mirabeau offre la proximité du centre historique et des commerces. On y trouve essentiellement des appartements datant des années 2000 avec terrasses, ascenseurs, et parkings souterrains. Dans le secteur des allées provençales, il faut compter entre 6 000 et 9 000 €/m², selon le standing et les prestations, voire même 10 000 €/m² pour les derniers étages sans vis-à-vis.
Au sein du quartier Mazarin, faisant partie du Top 5 des quartiers d'Aix-en-Provence, les immeubles de caractère des XVII et XVIIIe siècles jouxtent des hôtels particuliers, parfois transformés en petite copropriétés. Ces pépites monnaient leur rareté et affichent des prix entre 7 000 et 8 000 €/m². Certains appartements en étage élevé, avec vue dégagée, terrasse ou balcon, peuvent atteindre les 10 000 euros du mètre carré.
Ces deux quartiers chics, la Torse et la Violette, sont très prisés. Le paisible secteur verdoyant de la Torse regroupent de grandes villas et de belles habitations bourgeoises qui se libèrent rarement ou à des prix très élevés et qui se vendent entre 1 et 2 millions d'euros. Le quartier de la Violette, géographiquement plus petit, et situé entre les boulevards de la Violette et Aristide-Briand, à deux pas du centre-ville à pied, plaît également pour son ensemble assez similaire de maisons des années 1950 et 1960. Ici, il faut prévoir au moins 1,3 millions pour une villa de 160 m² avec 500 m² de jardin et pouvant grimper jusqu'à 2 millions d'euros.
A seulement 2 km du centre-ville, le quartier Saint-Mître, offre de nombreux appartements récents aux surfaces rationnelles avec balcon, terrasse, vue et parking. Des avantages que l'on ne trouve pas dans le centre historique. Ici, un appartement neuf coûte en moyenne 6 500 € le m² contre 5 000 €/m² pour un appartement ancien.
A vingt minutes à pied du centre, cette zone affiche des prix un peu plus doux et propose des appartements dans des immeubles des années 1960 à 1990 entre 3 500 et 7 000 €/m². Quant aux maisons de villes, elles se monnaient entre 7 000 et 9 000 euros le mètre carré dépassant vite le million d'euros.
Puyricard, en pleine campagne, à cinq minutes en voiture du centre-ville d'Aix-en-Provence, offre à ses habitants une ambiance typique de village provençal. Cette quiétude séduit de plus en plus les personnes à la recherche de résidences principales voire secondaires. Il faudra tout de même compter 550 000 euros pour une maison de 90 m² et au moins trois fois ce prix pour une vaste villa de 200 m². Les mas et bastides provençales, typiques de l'architecture locale, coûtent de 2 à 3 millions d'euros.
Le prix moyen au mètre carré des appartements à vendre à Aix-en-Provence varie de 5 278 € à 9 532 €, avec des variations selon les quartiers. Un luxueux appartement de trois chambres situé au cœur d'Aix-en-Provence, offrant un style de vie urbain tranquille dans un immeuble moderne et sécurisé, pourrait coûter environ 8500 à 10 000 €/m², et même 12 000€/m2 pour un appartement d’exception avec Jardin dans le quartier Mazarin.
Le prix moyen au mètre carré des maisons à Aix-en-Provence est de 6 758 €. Les prix peuvent varier entre 4 844 € et 10 126 € selon le quartier et les caractéristiques spécifiques de la maison. Une maison de prestige de trois chambres au cœur d'Aix-en-Provence, offrant un style de vie urbain serein pourrait coûter environ 8 200 €/m². Quant au prix d'une maison à vendre autour d'Aix-en-Provence, le prix au m² peut attiendre presque 10 000 euros.
De nombreuses personnes recherchent une résidence principale, mais on rencontre de plus en plus d'investisseurs s'intéresser au marché aixois afin d'y réaliser un investissement locatif. En effet, Aix-en-Provence est une ville qui accueille de nombreux étudiants et le marché locatif est très dynamique à la saison estivale, en amont de la rentrée universitaire.
Des quartiers centraux, comme le quartier Mazarin, attire des investisseurs friands de petites surfaces facilement louées aux étudiants dans l'année, et aux vacanciers Airbnb durant l'été. C'est pourquoi, les prix en hausse ne semblent pas freiner les amateurs de la belle provençale, surtout lorsqu'on peut miser sur les studios, de plus en plus rares à la location. Effectivement, un studio acheté 120 000 € se loue 550 €, soit entre 4 et 5 % de rentabilité.
Aix-en-Provence est « la ville de Provence »par excellence et offre un cadre de vie exceptionnel à ses habitants. Avec son climat ensoleillé, son art de vivre réputé, sa solide activité économique, son attractivité touristique et son offre universitaire, mais aussi sa bonne desserte de transport (avion, train, autoroute), Aix-en-Provence fait partie des villes les plus dynamiques de France.
De pas ses nombreux atouts, aux candidats « locaux » s'ajoutent aujourd'hui salariés mutés, retraités en quête de résidence principale, français et étrangers amateurs de résidences secondaires et des télétravailleurs prêts à quitter Paris.
En outre, Aix-en-Provence attire une population bourgeoise et plutôt chic ainsi que de nombreux investisseurs, de ce fait, avec d’avantages d'acquéreurs que de biens à vendre, le marché immobilier aixois offre une opportunité unique de posséder un bien dans une ville connue pour son charme et son élégance. En effet, acquérir une propriété à Aix-en-Provence, c'est s'immerger au coeur d'une scène culturelle dynamique, avec un accès facile aux musées, galeries d'art et sites historiques renommés. La proximité de la ville avec les paysages à couper le souffle de la Provence, notamment la Sainte-Victoire, les vignobles et les oliveraies, offre un refuge tranquille à ceux qui recherchent un mélange de sophistication et de beauté naturelle.
En outre, le marché immobilier à Aix-en-Provence s'est rarement aussi bien porté. Si vous envisagez l'achat d'une maison ou l'achat d'un appartement à Aix-en-Provence, rendez-vous au sein de notre agence BARNES Aix-en-Provence afin de bénéficier de nos conseils et du meilleur de l'immobilier à Aix-en-Provence.
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